企服行业头条（微信：wwwqifu）10月18日报道

本文转自中国企业家杂志   作者陈睿雅

中国WeWork总经理艾铁成 （图片来源：中国企业家杂志  摄影：吴育琛）

在中国落地三年的WeWork正快马加鞭，同时也迎来微妙时刻。

刚刚过去的夏天，来自20多个国家5000余名WeWork员工、3000余名受邀会员飞向伦敦，参加WeWork一年一度、为期3天的SummerCamp。

现场几十亩地，搭起了3000多顶帐篷。当WeWork创始人Adam Neumann在他的妻子Rebekah和联合创始人Miguel McKelvey陪伴下出现时，他受到了为超级明星准备的呼喊和尖叫声。

WeWork试图将SummerCamp打造为灵魂和激情的聚会。“当我们回到自己的工作岗位时，我们就可以把这样的文化、热情传递给每一个人。”中国WeWork总经理艾铁成在接受《中国企业家》杂志采访时说。

成立于2010年的WeWork在全球各地向自由职业者、中小企业提供新型办公场所，去年达到200亿美元估值。今年6月，《华尔街日报》援引消息人士称，WeWork正在寻求以350亿~400亿美金估值完成新一轮融资，此举或使其成为美国本土尚未上市的最高估值创业公司之一，仅次于Uber。10月传出的消息称，日本软银正就出资150至200亿美元收购WeWork多数股权进行谈判。对此，中国WeWork方面表示并不清楚。

在中国市场，落地三年的WeWork也在快马加鞭。

2018年4月，WeWork宣布与中国竞争对手裸心社合并；7月，中国WeWork宣布B轮5亿美元融资，投资方为挚信资本、淡马锡控股、软银集团、软银愿景基金及弘毅投资，最新投后估值50亿美元。

此时也是WeWork在中国的微妙时刻。

一个值得关注的行业背景是，WeWork提出的联合办公模式，吸引了大批中国学徒。据国务院办公室发布的数据，2014~2015年间，我国联合办公空间（含孵化器）数量从50家发展到2300家，翻了46倍，到2016年超过4200家。

2014年，地产大亨潘石屹在美国参观了WeWork，他决定把共享办公概念引入中国，推出SOHO 3Q。年底，受WeWork新一轮融资影响，无界空间创始团队坚定了投身联合办公的决心。2015年，毛大庆从万科辞职创立优客工场，称优客工场真正想做的是WeWork的学徒。2016年，此前定位众创空间的氪空间，决定转向更大市场，氪空间创始人兼董事长刘成城说过，“我们对标的就是WeWork全球”。

WeWork在入华进程中，不止一次传出与本土潜在竞争对手“友好会面”的消息。

今年5月，刘成城接受凤凰科技采访时称，氪空间在今年年初和WeWork就合并问题进行了谈判。刘表示，经历数轮谈判，双方在合作方向和股比问题上没有谈拢，氪空间希望的是类似滴滴和Uber中国的做法。WeWork方面不予置评。

今年7月，英国房地产咨询公司仲量联行发布了一份亚太区灵活办公报告。报告预计，到2020年，灵活办公空间（包括新兴的联合办公和传统的服务式办公）将占据一线城市甲级写字楼4.6%的面积和二线城市2.8%的面积。届时，中国前20个城市的甲级写字楼中，将有17%有联合办公企业入驻，比2016年的3%有大幅提升。报告显示了尚未开垦的巨大市场。

一位国内的联合办公创始人认为，互联网思维打法，快速拿项目，通过低价出租让空间数量、收入不断提高，是WeWork以及国内多家联合办公创业公司共同的做法。“对于很多投资人来讲，它们在讲一个未来的故事。”

“WeWork是个全球的网络，是全球会员体系的办公新方式。”弘毅投资董事长、中国WeWork董事长赵令欢告诉本刊，“在全球范围内，真正和WeWork竞争的公司还没有大量出现”。

本地化尝试

2015年9月的一天，正在前往北京机场的赵令欢，接到了一通来自时任高盛亚太区主席Mark Schwartz的电话，请他无论如何要抽时间见他们。这次Mark Schwartz来华，是同WeWork高管一同为入华做准备、寻找本土合作伙伴，他邀请赵令欢来聊聊WeWork这个项目。赵令欢临时改变线路，双方在四季酒店会面，聊了30分钟。正是这次会面，点燃了赵令欢对WeWork的兴趣。

当年10月，赵令欢就第一次探访了WeWork在纽约的全球总部。这次探访和会面之后，弘毅投资与WeWork的工作小组开始紧锣密鼓地推进投资事宜。及至2016年春节假期，项目已推进到交割阶段。

过程中，赵令欢与WeWork创始人Adam Neumann通过电话进行了诸多讨论和谈话。交流中，他们提到Uber等跨国公司入华过程中走过的曲折道路，并形成共识，WeWork在中国市场一定要做好，一定要本地化。

WeWork创始人Adam Neumann（右二），弘毅投资董事长、中国WeWork董事长赵令欢（右一）（来源：被访者供图）

“本地化不是说只雇佣几个中国人，由纽约来遥控，而是要有中国的模式，中国的投资人，甚至以后中国这部分可以独立上市。”赵令欢说，把一个全球的公司做得十分本地化，是个很难的话题，“好在有我们的帮助和支持，WeWork从一开始就这么做了”。

2016年3月，弘毅宣布：牵头组建了由联想控股、锦江、泛海和绿地组成的中国投资团，完成对WeWork共7亿美元的F轮投资，弘毅获得董事会席位，WeWork投后估值达170亿美元。接下来，经历了一年设计法律结构、登记造册、批准、注资的流程，2017年7月，中国WeWork宣布成立，涵盖大陆、香港、台湾。目前，中国WeWork已完成共计10亿美元融资，最新估值50亿美元。

WeWork融资状况（图片来源：中国企业家   制图：中国企业家）

除了资本结构，WeWork亦在搭建本土团队。2016年7月，首家中国WeWork——上海静安区店落地时，WeWork总部只派遣了三位同事前来。一年后，中国本土团队规模成长至170~200人左右，当下突破600人。跟Uber当年类似，WeWork在中国的落地也采取了“三人组”模式。一名WeWork员工告诉本刊，2015年11月，WeWork“中国三人组”第一次来北京，曾思考究竟将总部放在北京还是上海，最后还是放在了上海。

2016年，WeWork跟远洋地产签订战略合作协定，根据协议，WeWork提供品牌、设计、社区建设、数据信息、全球会员网络资源以及运营支持；远洋集团提供地产物业、本地化运营以及资金支持。上海的WeWork延安东路店，北京的WeWork光华路店、慈云寺店、北京坊以及成都WeWork睿东中心社区，是目前双方合作的结晶。据悉，双方在以上项目上5:5分成。

艾铁成于2017年9月加入WeWork，此前是迪士尼中国度假区市场部副总裁。他用一个月时间接受了含创始人、本土投资人在内的十几次面试。艾铁成出生于东北农村，他从天津大学毕业后，走上外企职业经理人之路，先后任职于宝洁、美国丹纳赫集团、洲际酒店等。WeWork北京社区负责人孙聪认为，WeWork本土团队的特点是懂得国际的标准和血液，同时懂得本土需要尊重的文化和习俗。

“WeWork全球（的空间）每年都翻一倍以上，WeWork中国在过去这几十个月走得更快，三四倍于全球的速度。这体现出对于中国我们当时判断是对的。”赵令欢说。

竞速

在中国，WeWork的速度在2018年充分体现。

2016年，WeWork在上海和香港分别开设2家店；2017年，WeWork在上海、北京合计开业7家店。根据公开资料，2018年4月13日，WeWork合并裸心社，彼时，裸心社在全球运营了24个办公空间。第25、26个新空间即将投入运营，此外还有24家在布局之中。

WeWork对裸心社的合并没有宣布交易价格，Adam Neumann接受财新采访时表示，本次合并主要以股权形式进行，WeWork希望借此留住裸心社的核心员工。彭博社援引消息人士称，此次WeWork拿出4亿美元收购裸心社。

根据WeWork方面最新数据，入华至今26个月，结合裸心社在营空间，WeWork在北京、上海、香港、深圳、成都5座城市，拥有52处办公地点。赵令欢接受本刊采访时表示，预计2018年底，中国WeWork将运营80处办公地点，实现会员数40000名。

“我们这个月（指9月）会开8家，而且这个速度会越来越高。”艾铁成说。他将中国WeWork的速度归结于本地团队和know-how（解决方案），“不止是速度快，更多是背后的效率”。

WeWork在中国迅速扩张（图片来源：中国企业家杂志  摄影：吴育琛）

快速扩张的基础是构建标准化流程。一位联合办公创业者对此深有感触，“你很难说它（指WeWork）有多领先，（但）它有一个点在于，全世界能有这么多的空间同时装修，还能把标准化的东西做得这么好。这是非常难的。”

打造一家WeWork的流程是：第一步，地产部选址；第二步，建造和设计部将结合BIM（建筑信息模型），对空间进行建模、设计、采购、施工直到营业；第三步，招揽客户，营业运营。

一旦拿下一栋楼，中国WeWork产品开发副总裁余昇鸿带领的设计和开发管理部门就要上场了。

余昇鸿告诉本刊，基于BIM 3D，WeWork的桌子、凳子、灯等都有模块化设计，设计师在设计时“就像（玩）乐高一样，2D、3D一起设计”。基于BIM，WeWork不再需要估价师根据平面图纸计算造价。建模的同时，涉及模块价格的数据会自动生成。快速扩张伴随着设施激增，这样做的好处是，基于全球供应链，理论上能使WeWork拥有更好的价格谈判筹码。例如，2016年，WeWork刚到中国，一年开了4个办公空间，大概只需要5000个沙发，但现在，一年的沙发量可能达到几万、几十万。

WeWork在2015年收购了打造BIM的团队Case，在2017年收购了Fieldlens。前者能对建筑物扫描、以3D形式显示，以便更好地了解项目所需时间和成本。Fieldlens则为建筑物施工中的利益相关者提供了一个交流平台——允许项目经理、工头、建筑师、业主和运营人员等通过手机实时查看、参与管理建筑工地，记录对话并跟踪和分配问题。

此外，WeWork亦将科技运用于空间运营，例如使用入住率感应器收集数据，影响设计师对空间设计的迭代。余昇鸿表示，来中国以后，大家也看到如二维码、蓝牙开锁之类的科技可以被应用，“我们在学习的过程中”。不过一位国内联合办公高层向本刊表示，WeWork没有在智能产品上投入足够多资源和精力，到现在为止还是门禁刷卡的方式，会议室没有预定体系，“你做管理平台很容易，你做管理界面很容易，但你在上游管理所有资源，以及在下游让用户用得便捷，是不容易的”。

一位体验过WeWork的用户告诉该高层，自己不喜欢WeWork的原因是，“如果有人在会议室占着，我把他叫出会议室是非常难的。没有一个很显形的标志，能告诉我会议何时结束”。

与中国学徒面对面

根据WeWork方面数据，目前其全球共拥有超过26.8万名会员，已在全球23个国家、77个城市拥有287家办公地点，拥有1400家大企业会员（公司在全球至少有1000名员工），约占WeWork会员总数的25%。

对于中国联合办公创业者，WeWork是行业鼻祖，但彼此之间的交锋也在发生。

2017年9月12日，WeWork在纽约向优客工场提起诉讼，称优客工场英文名URWORK与WEWORK的商标类似，会对消费者造成误导。同年12月，浙江乌镇世界互联网大会期间，Adam Neumann、WeWork联合创始人Michael Gross到访位于上海的优客工场。随后12月底，优客工场更名为ucommune。

今年8月，36氪援引《2018中国联合办公行业监测报告》称，氪空间自营面积27.3万平方米，在行业中排名第一，其次是中国WeWork（25.6万平方米）和SOHO 3Q（18万平方米）。一位联合办公创始人认为，氪空间打法很清晰，它就是在学WeWork，租高端写字楼，通过设计改造提升坪效，再对外出租，风格调性上也学WeWork，“投资人也是比较容易认可的”。

但从生存状况来看，行业整体面临不小压力。

受政府补贴红利耗尽、资本市场影响，国内联合办公自2017年掀起合并潮。优客工场是最敏捷的并购者之一，先后合并洪泰创新空间、无界空间、wedo联合创业社。据好租研究统计，2017~2018年，联合办公行业至少已发生8次企业收并购和品牌合并。

上述联合办公创业者表示，价格战是常规，今年比去年激烈，“谁在猛开空间，这些人就会打价格战”。

8月10日，WeWork发布上半年业绩报告。报告显示，2017年，WeWork营收8.86亿美元，亏损达9.33亿美元，2018年上半年，营收7.64亿美元，亏损7.23亿美元，去年同期亏损1.54亿美元。报告还披露，软银以可转换债券形式再向该公司投资了10亿美元。根据协议，软银在WeWork完成下一次股权融资或公司IPO上市时，可将这些债券转换为公司股票。

除了办公空间，在中国，WeWork于2017年8月、2018年6月先后启动Powered by We（大企业定制计划）和Welabs（孵化器）。通过这种服务项目，WeWork试图将自己打造成面向企业的房地产服务公司，从而在盈利上有更好表现。目前，渣打银行、弘毅投资位于深圳前海的全球PE中心大楼与冯氏集团采纳了Powered by We。

事实上，Adam Neumann的雄心壮志已经超越了办公空间，扩展到居住（WeLive）、健身（WeGym）、教育（WeLearn）和托儿所（WeGrow）。艾铁成表示，扩张是WeWork进入中国的第一步，对于其他业务“慢慢地在看机会”。